La stratégie BRRRR pour l’investissement immobilier ressemble à la méthode traditionnelle d’investissement immobilier locatif et semble assez simple. Les investisseurs achètent une propriété flip, la réparent, la louent, vont dans une banque, obtiennent un refinancement, rincent et recommencent. Mais, bien sûr, ce n’est pas si simple. Faisons une analyse rapide du BRRRR pour voir si cette stratégie pourrait vous convenir.
Que signifie BRRRR ?
La méthode BRRRR est un acronyme pour acheter, réhabiliter, louer, refinancer, répéter, et c’est une rupture avec la façon traditionnelle de trouver des propriétés et de gérer une entreprise de location. Avec BRRRR, un investisseur utilise un prêt à court terme pour acheter une propriété en difficulté, la répare, accumule des fonds propres (en faisant la réhabilitation), la loue (et crée des flux de trésorerie), refinance le prêt immobilier et répète le processus. Il s’agit d’un cycle d’investissement qui peut constituer rapidement le portefeuille d’un investisseur.
Avantages de la stratégie BRRRR
Potentiellement pas d’argent vers le bas
L’investissement BRRRR peut être une stratégie d’investissement avec très peu d’argent de poche. Certains investisseurs peuvent éviter de déposer leur propre argent. Si l’investisseur travaille les chiffres, il pourrait obtenir un bien locatif pour très peu d’argent.
Haut retour sur investissement (ROI)
Cette stratégie fonctionne avec un minimum de débours de l’investisseur, de sorte que le retour sur investissement peut être énorme. Si un investisseur peut obtenir 10 000 € dans le cadre de la transaction et que le flux de trésorerie de la propriété est de 2 500 €, cela équivaut à un rendement en espèces de 25 %. Et cela n’inclut pas la valeur nette accumulée lorsque vous avez rénové la propriété.
Équité
Étant donné que la propriété est réhabilitée, elle gagne automatiquement en capital, de sorte que l’investisseur possède immédiatement une propriété d’une valeur supérieure à ce qu’il a payé. Et il est toujours préférable de posséder un bien qui vaut plus que ce pour quoi vous l’avez acheté !
Louer un bien rénové
Un bien locatif fraîchement rénové est plus facile à louer, attire de meilleurs locataires et réduit le budget d’entretien. Tous ces facteurs contribuent à faciliter l’accession à la propriété.
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Inconvénients de la stratégie BRRRR
Prêt à court terme
Les prêts à court terme ont généralement un taux d’intérêt plus élevé – et ce sont les types de prêts que les investisseurs utilisent pour financer une propriété BRRRR. Pour éviter des flux de trésorerie négatifs à tout moment du projet, de nombreux investisseurs utilisent des liquidités ou un prêt sur valeur domiciliaire pour la première moitié du projet. Ensuite, une fois qu’ils refinancent, ils utilisent l’argent pour acheter une autre propriété.
Potentiel pour une faible évaluation
Il y a toujours la possibilité que la propriété ne soit pas bien évaluée. C’est pourquoi l’investisseur doit étudier les chiffres et s’assurer que son budget est à la hauteur.
assaisonnement
Il y a une période de temps pendant laquelle les locations doivent avoir des locataires avant qu’une banque n’envisage même de refinancer le prêt. C’est ce qu’on appelle «l’assaisonnement» et cela peut prendre de six mois à un an.
Le moment des prêts doit être juste. Pour un prêt à court terme qui couvrira le coût d’achat et de réhabilitation de la propriété, il est recommandé que sa durée soit de 18 mois au minimum. Cela laisse suffisamment de temps au cas où le refinancement ne fonctionnerait pas au mois 12 et donne une marge de manœuvre de six mois pour vendre la propriété ou trouver un autre prêteur.
Faire face à une cure de désintoxication
Enfin, toute cure de désintoxication est un grand projet imprévisible. De nombreuses pièces mobiles et complications peuvent facilement augmenter les coûts de réadaptation et devenir un problème majeur. Ce n’est pas facile et ne doit pas être pris à la légère !
Analyse BRRRR en chiffres
Voici une manière très simple d’illustrer les calculs de BRRRR.
Disons que le prix d’achat d’une propriété est de 200 000 € et que l’investisseur prévoit 40 000 € pour la réhabilitation. Cela le porte à 240 000 €, plus 10 000 € en frais de clôture et de détention, pour un total de 250 000 €. Cela signifie que la valeur après réparation (ARV) de la propriété devrait être d’environ 350 000 € pour que cela fonctionne.
L’investisseur contracte alors un prêt à court terme de 250 000 €. Il peut s’agir d’un prêteur d’argent dur, d’un emprunt sur une ligne de crédit ou d’argent d’un 401 (k). Cet argent est utilisé pour acheter et réhabiliter la propriété.
Après la réhabilitation, la propriété est louée et le revenu locatif est de 2 500 € par mois. Mais l’investisseur paie beaucoup d’intérêts. Les prêteurs d’argent dur facturent généralement un taux d’intérêt plus élevé, d’environ 12 %. Et qui veut payer autant d’intérêts ?
Après la période de maturation, de six à 12 mois, l’investisseur peut demander à refinancer la propriété. Les évaluateurs examinent la propriété et, comme les calculs des investisseurs étaient corrects, la propriété est fixée à 350 000 €. (Il y a une appréciation depuis que vous avez réhabilité la propriété.) Et l’investisseur a trouvé une banque prête à faire 80%, ce qui équivaut à un prêt de 280 000 €. Même si l’investisseur trouvait un nouveau prêteur qui ferait 70% à 75%, ce serait quand même bien !
À ce stade, le prêt d’argent dur (250 000 €) peut être remboursé et il reste 30 000 € supplémentaires. La beauté de ceci est que le nouveau prêt est pour une hypothèque de 30 ans à 4% d’intérêt, ce qui rend les versements hypothécaires mensuels vraiment gérables. La propriété est fondamentalement neuve et nécessitera peu ou pas d’entretien. Comme la propriété est agréable, elle attire de bons locataires. Et la valeur des propriétés et les loyers augmentent généralement avec le temps. Un bon bonus est que l’investisseur n’a pas d’argent dedans et peut tout recommencer. C’est donc un gagnant-gagnant-gagnant-gagnant pour l’investisseur!
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Analyser une transaction BRRRR réelle
J’ai trouvé une propriété inversée qui m’a beaucoup enthousiasmé parce qu’elle était essentiellement clé en main et prête à emménager.
J’ai rénové la cuisine et la plupart des appareils étaient neufs. Cela signifiait que la facture d’électricité serait moins élevée et que la maison n’aurait pas besoin d’autant d’entretien. Il n’y avait pas de réfrigérateur, mais je pouvais facilement intégrer cela dans le budget.
La maison avait deux chambres rénovées et une salle de bain complète au deuxième étage. Le seul problème était que j’aime acheter des maisons de trois chambres parce qu’elles ont un meilleur flux de trésorerie, et je n’achète généralement pas de flips.
Je suis quand même allé vérifier la maison et j’ai pu voir qu’il y avait un potentiel pour diviser la maison et louer le deuxième étage à une famille. Le premier étage avait une salle de bain complète, et je pouvais convertir le garage en chambre pour un autre locataire. Et parce que ce serait un garage converti, il aurait sa propre entrée privée. J’ai pensé que nous pourrions obtenir 1 000 € pour le premier étage et 1 200 € pour le deuxième étage.
Quand j’ai fait le calcul, cependant, mon estimation n’avait pas l’air si bonne. Le prix demandé était de 209 000 €, ce qui était réalisable, d’autant plus que la propriété avait du potentiel. J’ai pensé qu’il en coûterait 15 000 € pour convertir le garage en chambre.
Nous devions absolument obtenir les bons chiffres pour que cela en vaille la peine. Voici ce qui s’est passé.
- Prix demandé : 209 000 €
- Offre : 189 000 €
- Contre-offre : 200 000 €
- Rénovation : 15 000 €
- Équité proposée : 4 000 €
Si nous avions obtenu la propriété pour 189 000 €, nous aurions eu entre 10 000 € et 15 000 € en capitaux propres. Cela aurait suffi à couvrir les frais de transformation du garage en pièce supplémentaire.
Au lieu de cela, avec la contre-offre de 200 000 €, cela signifiait que je serais à court de 15 000 € pour couvrir la rénovation et que je n’aurais que 4 000 € en capital. Je devrais payer de ma poche pour faire la rénovation, ce qui n’a tout simplement pas fonctionné pour moi.
Il n’y avait pas assez de raison d’acheter la propriété, et finalement nous l’avons transmise.
Qui devrait utiliser la stratégie d’investissement BRRRR ?
De manière réaliste, n’importe qui pourrait utiliser la méthode BRRRR. Mais c’est plus attrayant pour certains types d’investisseurs. Si l’investisseur est d’accord avec l’utilisation d’argent dur ou privé coûteux, et qu’il est systématique, bon pour la budgétisation, bon pour gérer les cures de désintoxication et veut utiliser peu d’argent de sa poche, alors la stratégie d’investissement BRRRR est pour lui.
Mais si l’objectif à long terme de l’investisseur est d’utiliser son propre argent pour atteindre l’indépendance financière grâce à des propriétés locatives à flux de trésorerie, s’en tenir à l’investissement immobilier locatif traditionnel est le moyen de générer un revenu passif. Tout ce qu’ils ont à faire est de trouver une propriété qu’ils peuvent acheter avec un acompte de 5% à 25% et de trouver un locataire, et ils gagneront de l’argent.
Si l’investisseur dispose de 100 000 € pour conclure une transaction BRRRR, il ne verrait son argent qu’après la période d’affinage. Cela pourrait être de six mois à un an.
Les investisseurs traditionnels pourraient utiliser ces 100 000 € comme acompte pour acheter cinq maisons. Ces investisseurs ont immédiatement cinq maisons dans leur entreprise de location qu’ils n’ont pas besoin de rénover, d’attendre qu’elles soient « assaisonnées », puis refinancées. Il disposera de trésorerie dès qu’il y aura des locataires en place. Et un portefeuille de cinq maisons a un flux de trésorerie plus élevé qu’une propriété BRRRR.
BRRRR est vraiment une façon différente de penser et de faire des affaires, donc tout dépend de ce que l’investisseur est prêt à faire.
Vous vous demandez peut-être encore si la méthode BRRRR est légitime ? La réponse rapide et sale est oui, ça l’est. Il faut un investisseur avec un certain ensemble de compétences ou des années d’expérience pour en être un véritable maître. BRRRR est certainement un bon moyen d’utiliser l’argent des autres pour créer un patrimoine personnel. Il y a des choses à surveiller. Cependant, la propriété doit avoir le potentiel d’acquérir des capitaux propres dans la réhabilitation, elle doit être louée et «assaisonnée» avant de pouvoir la refinancer, et les calculs doivent être exacts.